義務化された相続登記が3年以内に間に合わないとどうなる？期限を超えないための行動と対策

2024年4月から、「相続登記」が法律で義務になりました。

不動産を相続したら、原則として3年以内に名義変更の登記をしなければならないと決められています。

しかし実際には、相続人の間で話し合いがまとまらなかったり、手続きの準備に時間がかかったりして、「間に合わないかも」と不安に思っている方も少なくありません。

この記事では、相続登記の義務化とはどのようなものか、3年以内に登記できなかったときの罰則、対応策や相談先などについて、わかりやすく解説します。

不動産の相続に関係するすべての方にとって、知っておくべき重要なポイントを整理していますので、ぜひ最後までご覧ください。

1. はじめに

まず、相続登記が義務化された背景や、なぜ「間に合わない」と感じる人が多いのかをご紹介します。

相続登記義務化について

相続登記とは、亡くなった方の名義になっている土地や建物を、相続人の名義に変更する登記のことです。これまで相続登記は義務ではなく、「しなくても罰則がない」状態が続いていました。

しかしこの仕組みでは、長い間登記が放置されたままになっている土地が全国に増え、所有者が分からず管理ができない「所有者不明土地問題」などの原因にもなっていました。

こうした背景から、2024年4月1日より、相続登記が法律で義務化されました。

これにより、相続人は相続が発生した日（または遺産分割がまとまった日）から3年以内に登記しなければならないとされています。

詳しくは、下記コラムをご参照ください。

【２０２４年４月相続登記義務化開始】相続登記を司法書士に依頼するメリットについて解説

「間に合わないかも……」と感じる人が多い理由

相続登記の期限が決まっていると聞くと、「すぐやらなきゃ」と思うかもしれませんが、現実にはスムーズに進まないケースが多くあります。

• 相続人同士の関係が悪く、話し合い（遺産分割協議）が進まない
• 必要書類をそろえるのに時間がかかっている
• 不動産の評価や利用方法で意見が分かれている
• 手続きの進め方がわからず後回しにしている

このような事情があっても、法律上は「3年以内の相続登記」が求められます。

そのため、「登記が間に合わないかも……」と不安に感じる方が増えているのです。

2.登記が遅れるケース

相続登記は「すぐにできる」と思われがちですが、実はさまざまな事情で手続きが進まないことがあります。

遺産分割協議

不動産の相続登記が遅れる理由として、最も多いのが「遺産分割協議がまとまらないこと」です。ここではその関係を詳しく見ていきましょう。

相続登記との関係

相続が発生したあと、すぐに相続登記ができるとは限りません。

不動産を誰が引き継ぐかを決めるには、相続人全員による「遺産分割協議」を行う必要があるからです。

遺産分割協議とは、亡くなった方が残した財産（現金・不動産など）について、相続人たちで分け方を話し合うことをいいます。話し合いがまとまらないと、誰の名義に変更するか決められず、相続登記も進められません。

遺産分割協議が完了した後の登記手続き

話し合いがまとまり、誰が不動産を相続するか決まったあとは、登記に向けた手続きに移ります。

具体的には、「遺産分割協議書」という書面を作成し、それに全員が署名・押印します。

そのうえで、相続登記を行うには次のような書類が必要になります。

• 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本や除籍謄本
• 相続人全員の戸籍・住民票
• 固定資産評価証明書
• 登記簿謄本（登記事項証明書）
• 遺産分割協議書

これらを揃えて、法務局で登記申請を行います。

ただし、協議書の作成や必要書類の収集に時間がかかることも多く、「話し合いが終わったからすぐに登記できる」というわけではありません。

相続登記の義務化との関連性

遺産分割協議が長引くことで、相続登記の期限にも影響が出ます。

2024年4月の法改正により、相続登記は原則として3年以内に行うことが義務となりました。

この「3年」の起算点には2つのパターンがあります。

• 相続人がすぐに確定している場合→相続開始日から3年
• 遺産分割協議が後になって決まった場合→分割がまとまった日から3年

つまり、遺産分割の話し合いがまとまるのに時間がかかると、それだけ登記のタイミングも後ろ倒しになりますが、それでも期限はあるということになります。

相続人同士での話し合いが長引きそうなときは、早めに専門家へ相談し、スムーズに協議を進めることが大切です。

3. 3年以内に登記できなかった場合

相続登記を3年以内にしなかった場合には、法律上のペナルティが発生する可能性があります。

罰則

相続登記を期限内に行わなかった場合、「過料」という行政上のペナルティが科されることがあります。

過料とは、法律違反に対して課される罰金のようなお金のことです。刑罰ではありませんが、最大で10万円以下の過料を支払わなければならない可能性があります。

この制度は、不動産の名義変更を長年放置し、土地や建物の所有者が不明になるのを防ぐために設けられました。

登記をしておかないと、ほかの人に迷惑をかけることもあるため、きちんと期限を守ることが求められます。

とはいえ、実際にすぐ過料が課されるとは限らず、悪質な放置や長期間の未登記など、事情に応じて判断されます。

正当な理由がある場合の対応

「どうしても3年以内に登記できなかった」という場合でも、すぐに罰則が適用されるわけではありません。

たとえば、次のような事情があれば、正当な理由があると判断され、過料の対象から外れる可能性があります。

• 相続人の人数が多く、遺産分割協議がまとまらなかった
• 遺言の有効性に争いがあり、調停や訴訟になっていた
• 必要書類を集めるのに時間がかかっていた
• 天災・災害や病気・介護などで、やむを得ず手続きが遅れた

このように、「やろうとしたが、事情によりどうしても間に合わなかった」ことを説明できれば、過料を免れる可能性があります。

ただし、「忙しかった」「忘れていた」などの理由では、正当と認められない可能性が高いです。期限内に対応できそうにない場合は、早めに司法書士などの専門家に相談しておくと安心です。

4. 3年を過ぎた相続登記

相続登記が3年以内に間に合わなかった場合でも、あきらめる必要はありません。状況に応じた対応策が用意されています。

猶予期間

「3年以内に登記をしなければならない」とは言っても、すべてのケースで即座に罰則が科されるわけではありません。

先ほど説明したように、やむを得ない理由がある場合には、実質的な「猶予期間」のような扱いがされることもあります。

たとえば、家庭裁判所での調停が終わるのを待っていたり、相続人の中に高齢者や障がいのある方がいて話し合いに時間がかかったりした場合などです。

重要なのは、「正当な理由があること」と、「遅れたとしてもできるだけ早く登記手続きに取りかかること」です。

そのため、3年を過ぎてしまっても、なるべく早く専門家に相談し、状況を整理して手続きを進めることが大切です。

相続人申告登記の活用（遺産分割がまとまらない場合の暫定措置）

遺産分割協議がどうしてもまとまらず、相続登記ができないまま期限を迎えてしまうこともあります。そのようなときに活用できる制度が、「相続人申告登記」です。

これは、簡単に言えば「まだ名義変更はできないけれど、相続人であることは届け出ておく」という手続きです。

相続人申告登記をしておけば、とりあえず期限内に必要な申請をしたとみなされるため、過料の対象外になります。

具体的には、次のような情報を法務局に提出します。

• 相続があったこと
• 自分が相続人であること
• なぜ名義変更できないのか（遺産分割が未了など）

この手続きは、費用がかからず、必要書類も少ないため、登記が間に合わないときの「つなぎ」として非常に有効です。

ただし、これはあくまでも一時的な措置であり、最終的には不動産の名義変更をきちんと完了させる必要があります。

5. 対応策と解決法

相続登記の義務化に備えて、どのように行動すればよいかを具体的に解説します。

早めに動くべき理由（余裕を持つメリット）

相続登記は、「早めに準備しておく」ことが何よりも重要です。

登記までには、相続人の調査や書類集め、遺産分割協議、協議書の作成など、やるべきことがたくさんあります。相続人が多かったり、関係が複雑だったりすると、想像以上に時間がかかることもあります。

そのため、「期限までに余裕があるからまだ大丈夫」と思わず、できるだけ早い段階で動き出すことがリスク回避につながります。

早くから準備を始めれば、相続人との関係が悪化する前に協議を進められたり、書類の不備にも余裕をもって対応できます。

また、不動産の名義が早めに変わっていれば、売却や賃貸などの活用も円滑に行えます。

必要書類とスムーズに進めるための準備

相続登記を進めるには、いくつかの書類が必要です。あらかじめどんな書類が必要になるかを知っておくだけでも、安心して準備を進められます。

主に必要となるのは、次のような書類です。

• 被相続人（亡くなった方）の戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍
• 相続人全員の戸籍謄本と住民票
• 不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
• 固定資産評価証明書（市役所で取得）
• 遺産分割協議書（相続人全員の署名・押印が必要）

これらの書類は、役所や法務局で取得する必要があり、時間や手間がかかります。

特に、戸籍は「生まれてから亡くなるまでのすべて」が必要となるため、数か所の自治体にまたがることも珍しくありません。

必要な書類を早めに確認し、少しずつでも集めておくことで、後の手続きがスムーズになります。

司法書士に相談する重要性

相続登記は、自分で手続きを進めることもできますが、専門知識や経験がないと、途中でつまずいてしまうことも多いです。

そのため、できるだけ早い段階で、司法書士に相談することをおすすめします。

司法書士は、登記手続きの専門家として、必要書類の取得や遺産分割協議書のチェック、法務局への申請までサポートしてくれます。

とくに次のようなケースでは、司法書士の力を借りることで大きな安心を得られます。

• 相続人が多く、話し合いが複雑になりそう
• 書類の取り寄せが難しい・時間が取れない
• どこから手をつけていいかわからない
• 名義変更後に不動産を売却・活用したい

司法書士に依頼することで、登記ミスや期限切れを防ぎ、安心して手続きを完了することができます。

「相続登記 相談」や「不動産名義変更 相談」などで検索すると、地域の専門家を見つけることも可能です。

6. まとめ

相続登記は「あとでいいや」と思っていると、あっという間に期限が来てしまいます。ここで、あらためて大切なポイントを整理しておきましょう。

「いつかやろう」は遅い

相続登記は、3年以内に手続きをしなければならない法律上の義務です。

「いつかやればいい」と思っているうちに、話し合いが長引いたり、必要書類の準備に手間取ったりして、「気づけば期限を過ぎていた」というケースは少なくありません。

早めに動くことで、余裕を持って準備ができ、トラブルも避けやすくなります。

3年は短いので今すぐ対策を

相続登記は、相続人の調整や書類の取得など、想像以上に時間がかかる作業です。

3年という期限は、冷静に考えるとそれほど長くありません。

「今は忙しいから」と後回しにせず、相続が発生したらすぐに対応を検討することが大切です。

時間に追われて慌てることがないよう、早めに対策を講じておきましょう。

司法書士にご相談を

以上のとおり、相続登記は義務化され、しかもタイムリミットが定められたことで、個人で確実に対応するのがますます難しくなってきています。

手続きに不安がある方、期限に間に合うか心配な方は、ぜひ専門家である司法書士にご相談ください。

「専門家に相談するのは気が引ける」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、当事務所では、相続登記に関する疑問やご不安を、わかりやすく丁寧にご説明することを何よりも大切にしております。

ご相談者の方がご納得いくまでお話を伺い、一緒に最適な対応方法を考えます。

相続登記でお困りの方は、ぜひ一度、当事務所までお気軽にご相談ください。